서울에서 집 구할 때 꼭 알아야 할 원룸 전세 사기 예방법과 실제 사례 정리

 

 

전세보증급반환보증 제도

 

서울에서 자취를 시작하거나 독립을 준비하는 많은 사람들이 원룸 전세를 선택합니다. 하지만 요즘 뉴스나 커뮤니티를 보면 전세 사기 피해 사례가 끊이지 않고 있어, 막상 방을 보러 다니면서도 불안함을 느끼는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 서울에서 원룸 전세를 구할 때 전세 사기를 피하는 방법, 그리고 실제 사례를 바탕으로 꼭 주의해야 할 포인트들을 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

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✅ 1. 전세 사기란 무엇인가?

전세 사기란, 집주인이 세입자에게 전세보증금을 받고도 해당 부동산에 대한 근저당 설정, 허위 계약, 명의 도용, 명의인과 실제 소유자가 다른 경우 등 다양한 수법으로 세입자의 보증금을 돌려주지 않거나 돌려줄 수 없는 상태를 만드는 범죄입니다.

특히 최근에는 깡통전세가 늘면서, 실거주가 아닌 투기 목적으로 집을 사들인 뒤 세입자에게 전세를 놓고 도망치는 사례가 많습니다.

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✅ 2. 전세 사기를 피하기 위한 필수 체크리스트

다음의 체크리스트를 통해 어느 정도 사기를 사전에 차단할 수 있습니다.

① 등기부등본 열람은 필수

방을 보러 가기 전, 또는 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하세요.
대항력 확보 전까지 다른 담보가 설정될 수 있기 때문입니다.

확인할 사항:

• 소유자 이름과 계약 상대가 일치하는지
• 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지
• 최근 설정된 근저당이 보증금보다 많은지

② 전입신고와 확정일자는 하루라도 빨리

계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.
단 하루 차이로 피해를 입는 사례가 굉장히 많습니다.

③ 시세보다 너무 저렴한 방은 의심하기

서울에서 전세 시세보다 10~20% 이상 저렴한 원룸이 있다면 반드시 사유를 물어보세요.
"급하게 팔려고", "주인이 외국에 있어서" 같은 설명은 흔한 사기 수법입니다.

④ 부동산 중개업소 선택도 중요

허위 매물이나 공인중개사 등록이 안 된 중개업소는 피해야 합니다.
국토교통부의 ‘공인중개사사무소 조회’ 서비스로 정식 등록 여부를 확인하세요.

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✅ 3. 실제 피해 사례로 배우는 교훈

사례 1) 중개업소와 짜고 벌어진 깡통전세

대학생 A씨는 신림동의 한 원룸을 시세보다 저렴하게 계약했지만, 전세보증금이 근저당보다 높아 결국 경매로 넘어가면서 보증금을 모두 날림. 중개업소와 집주인이 짜고 사기를 벌인 것으로 드러남.

사례 2) 명의도용으로 인한 이중계약

직장인 B씨는 직거래로 계약을 체결했지만, 등기부등본상의 소유자와 계약한 사람의 신분이 달라 보증금을 돌려받지 못함. 해당 집은 이미 다른 사람에게 전세 계약된 상태였음.

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✅ 4. 전세보증보험은 선택이 아닌 필수

전세보증금 반환 보장 보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 돌려주는 제도입니다.

가입 조건:

• 집주인 동의 없이도 가입 가능 (단, 조건 있음)
• 임대차 계약서, 확정일자, 전입신고 완료 후 신청 가능
• 보험료는 전세보증금의 약 0.1~0.2% 수준

가입을 하면 심사 과정에서 깡통전세 여부도 걸러지기 때문에 계약 전에 보험 가입이 가능한지 먼저 확인해보는 것도 사기 예방에 도움이 됩니다.

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✅ 5. 결론: 싸게 나온 전세는 항상 이유가 있다

원룸 전세를 처음 구하는 사회 초년생이나 대학생들에게는 보증금이 생애 최대의 자산일 수 있습니다.
당장 계약이 급하더라도 반드시 등기부등본 확인, 확정일자, 전입신고, 전세보증보험 가입 등을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

"싸고 좋아 보이는 방엔 반드시 이유가 있다"는 점을 항상 명심하세요.